De aankoop van een onroerend goed via elektronische weg
De totstandkoming van een koopovereenkomst mag niet worden verward met het leveren van het bewijs van een gesloten koopovereenkomst.
Hoewel de verkoop traditioneel als voltooid wordt beschouwd zodra er overeenkomst is tussen partijen met betrekking tot het voorwerp en de prijs, moeten partijen ook overeenkomen met betrekking tot de wezenlijke bestanddelen van het contract.
Tot voor kort werd in sommige rechtspraak geoordeeld dat de verkoop van een onroerend goed niet via elektronische weg tot stand kon komen en ook niet op dergelijke wijze kon worden bewezen.
Met de wet van 20 september 2018, in werking getreden op 20 oktober 2018, zijn de begrippen “elektronische handtekening” en “duurzame drager” geharmoniseerd en zijn de obstakels voor het sluiten van contracten via elektronische weg verdwenen.
De artikelen XII.15 en XII.16 van het Wetboek Economisch Recht zijn aldus gewijzigd om het sluiten via elektronische weg van de in artikel XII.16 bedoelde bijzondere categorieën overeenkomsten, waaronder de verkoop van een onroerend goed, mogelijk te maken.
Alleen de rechter kan oordelen dat de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen, indien hij het bestaan vaststelt van praktische obstakels die ingaan tegen de vervulling van een wettelijk vereiste of vormvoorschrift bij het sluiten van een overeenkomst via elektronische weg.
In dat licht kan ook verwezen worden naar het nieuwe bewijsrecht: namelijk naar boek 8 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, dat op 1 november 2020 in werking is getreden, en dat een maximale gelijkwaardigheid tussen bewijsmiddelen op papier en via elektronische weg beoogt.
Artikel 8.9 van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek bepaalt onder meer dat elke rechtshandeling met een waarde van 3.500 euro of meer door de partijen moet worden bewezen door middel van een ondertekend schrijven.
Artikel 8.1 definieert een reeks begrippen waarnaar in Boek 8 wordt verwezen, waaronder
- Een ondertekend geschrift wordt gedefinieerd als “elke onderhandse of authentieke akte”;
- Een onderhandse akte wordt gedefinieerd als “een geschrift dat rechtsgevolgen beoogt, dat door de partij(en) ondertekend wordt met de bedoeling om met de inhoud ervan in te stemmen, en dat geen authentieke akte is”;
- Een handtekening wordt gedefinieerd als “een teken of een opeenvolging van tekens, aangebracht met de hand, elektronisch of via ieder ander procedé, waarmee een persoon zich identificeert en waaruit zijn wilsuiting blijkt”;
De conclusie is dat het vaststaat dat een e-mail of enig ander elektronisch medium het bewijs kan leveren van de sluiting van een koopovereenkomst voor een onroerend goed. Het document moet evenwel vergezeld gaan van een geldige handtekening, bij gebreke waarvan dit elektronisch geschrift slechts het begin vormt van een schriftelijk bewijs dat met andere bewijsstukken zal moeten worden aangevuld. In ieder geval is dus voorzichtigheid geboden voor iedereen die een bod doet of aanvaardt om een onroerend goed te kopen.
