Verkoop van een huis onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een vergunning voor wonen
Een voorlopige koopovereenkomst (compromis) heeft betrekking op een “woonhuis”. Dit is de feitelijke situatie.
De juridische situatie van het pand is echter helemaal anders; vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het pand een “garage/werkplaats”.
De verkoop wordt derhalve gesloten onder de opschortende voorwaarde van een stedenbouwkundige regularisatie van het pand als woning.
De koper verkrijgt een vergunning voor een gedeeltelijke regularisatie.
Hij is ontevreden en vraagt om een vermindering van de prijs. De verkoper weigert en de partijen stappen naar de rechter.
De rechtbank (Rechtbank van Eerste Aanleg te Waals-Brabant, 22 februari 2022) is van oordeel dat de opschortende voorwaarde geen uitwerking heeft. Waarom is dat?
Wij herinneren eraan dat het gaat om de verkoop van een pand dat niet bestemd is voor bewoning en dat de verkoop afhankelijk werd gemaakt van de voorwaarde dat het de bestemming ‘woning’ krijgt.
De verkoper verbindt zich ertoe een woning te verkopen. Het voorwerp van de overeenkomst, de wezenlijke prestatie ervan, is de overdracht van het eigendomsrecht van een pand bestemd voor wonen.
De verplichting van de verkoper is dus het voorwaardelijke feit. Dit is onmogelijk, de voorwaarde moet buiten het contract staan. De voorwaarde moet ‘onvoorzienbaar’ zijn, zoals we in de wet zeggen.
Het zou anders zijn geweest indien de verkoper had verkocht wat er was, namelijk een garage/werkplaats, onder de voorwaarde dat de gemeente een vergunning zou afleveren die een woonbestemming zou toestaan.
Vandaar de noodzaak om een opschortende voorwaarden goed op te stellen.
Het voorwaardelijke feit kan nooit een verbintenis binnen in het contract vormen.
Evenzo is een voorwaarde slechts een modaliteit van een reeds rechtsgeldig aangegane verbintenis.
Zij kan dus niet worden verward met een voorwaarde betreffende de geldigheid van de overeenkomst, die nooit als voorwaarde kan worden gesteld.
In dit geval had de stedenbouwkundige overtreding geen betrekking op een onderdeel van het gebouw, maar op het gebouw zelf.
De vraag is of een gebouw dat behept is met fundamentele stedenbouwkundige inbreuken, kan worden verkocht. Dat is een andere zaak.
